Итак, Вы решили брать ипотечный кредит. А с чего начинать-то? Вышли на рынок, посмотрели по сторонам: сидят банки, сидят риэлторы, сидят ипотечные брокеры и каждый говорит, иди ко мне. Банки рассказывают, что именно их программа самая лучшая. Ипотечный брокер расскажет Вам, что без него вы вряд ли получите выгодный кредит. А риэлторы начнут выбирать квартиру.

Банк

Главная проблема на первом этапе состоит из правильного выбора банка, ипотечной программы и квартиры. Ипотечных программ в настоящее время, множество. Чуть ли не каждый банк предлагает их по несколько штук, более того, чуть ли не каждый день рынок рождает новую ипотечную программу или вносит изменения в старую. Разобраться в этих программах человеку непосвященному сложно, а любой банк Вам обязательно расскажет, что лучшая программа на рынке - это его собственная. А так ли это на самом деле?

Ошибка в выборе банка или банковской программы дорогого стоит. Банк-то мы выбираем в самом начале, а вот расплачиваемся за свои ошибки не один год, до тех пор, пока ипотечный кредит не будет выплачен. Разрабатывая свои программы, банк рассчитывает на определенную группу людей. Относимся ли мы с Вами к этой группе? Большое количество ипотечных программ уже сейчас позволяет подбирать их индивидуально для каждого заемщика. У каждого из нас свой банк и та программа, которая подошла Вашему соседу, не всегда годится Вам, а та которая подошла Вам может не подойти еще кому-то. Правильный выбор программы позволит сэкономить много денег. И это не пустые слова!

Решение банка о предоставлении кредита действует обычно 3 месяца. За это время Вы должны выбрать квартиру и оформить все документы. А продавцы на рынке недвижимости вовсе не горят желанием поучаствовать в ипотеке. Это медицинский факт. За наличку продавать проще и всяких бумаг и хлопот меньше. Многие банки при выдаче кредитов оговаривают покупку такими условиями, что получить-то кредит можно, только купить квартиру на него либо нельзя, либо очень сложно. И тогда получается, что квартира, которую Вы сможете купить на условиях банка, окажется существенно дороже. В итоге, с полученным Вами кредитом будете мучаться и Вы и Ваш риэлтор. Примеров масса.

Вот один из них. Один из уважаемых банков в качестве обязательного требования к документам на новую квартиру объявил, что ему ну позарез нужен новенький, оформленный в год получения кредита техпаспорт на квартиру. В результате получается, что даже если Вы получили решение банка о выдаче Вам кредита, то сделать с ним Вы все равно ничего не сможете. Квартир с абсолютно новыми техпаспортами очень мало, а продавцы квартир со старыми оформлять новые не хотят. И правильно не хотят. Это требует времени и денег, а покупателей без всех этих сложностей пруд-пруди. Множество продавцов просто отказываются от сделок. И тоже правильно делают.

Ипотечный брокер

Любой заемщик при получении кредита сталкивается с двумя видами проблем: 1. Юридические проблемы 2. Проблема выбора наиболее выгодной кредитной программы. Добрая половина потенциальных заемщиков имеет всевозможные юридические проблемы не финансового характера, влияющие на выбор ипотечной программы, примерно у каждого пятого в нормальных условиях эти проблемы носят критический характер.

Задача ипотечного брокера – разобраться в этой куче проблем, сузить круг поиска ипотечных программ, выбрать ту, которая наиболее подходит именно этому клиенту и оформить все необходимые документы в банке. У большинства из нас на бытовом уровне имеется твердое убеждение, что при выборе ипотечной программы нужно ориентироваться на процентную ставку. К сожалению, наличие всевозможных юридических проблем в истории потенциального заемщика напрочь перечеркивает подобное утверждение. Чем меньше декларируемая банком ставка, тем лучше. Знали бы Вы, в какую сумму обходится заемщику это заблуждение. При одной и той же процентной ставке, в разных банках на обслуживание двух абсолютно одинаковых на первый взгляд кредитов, Вам придется израсходовать разные деньги. Правильный выбор ипотечной программы позволит Вам сохранить не одну тысячу долларов. Вот для этого и нужен ипотечный брокер.

Кроме того, после получения ипотечного кредита банк выдаст Вам программу погашения этого самого кредита. Все отлично. Только вот программа программе рознь. Отгадайте с двух раз, кому выгодна программа погашения кредита, которую Вы получите в банке, самому банку или нам с Вами грешным? Конечно же банку. Разработка собственной программы погашения позволит Вам совершенно легально недоплатить банку тысячи долларов. И это не преувеличение. Любой банкир прекрасно понимает, что погашение кредита по плану заемщика приводит к недополучению прибыли банком, поэтому на темной стороне луны каждой ипотечной программы находятся меры по борьбе с умными заемщиками. Зачастую, чем ниже процент по кредиту декларируемый банком, тем изощреннее эти меры. Вот и получается, что минимальный на рынке процент по кредиту приводит к далеко не минимальным расходам на обслуживание кредита для заемщика.

Разобраться во всех хитросплетениях ипотечных программ вовсе не так просто, как это кажется в начале. Многие риэлторские компании имеют в своих стройных рядах ипотечного брокера, а так же имеют соответствующие договора с большим количеством банков, позволяющие снизить расходы клиента на оформление кредита. Получить ипотечный брокер, конечно, поможет, но для покупки квартиры обращаться придется все же к риэлтору.

Риэлтор

Главная задача специалиста по недвижимости – поиск квартиры. Конечно, специалист специалисту - рознь и далеко не все из них сами понимают, что такое ипотека. Дело это новое.… Поэтому к поиску своего агента нужно подойти творчески. Одно могу сказать, во времена ипотечного кредитования знаний обычного агента по недвижимости уже не достаточно, нужны люди, разбирающиеся не только в квартирах, но и в деньгах. А это не так просто. Хороший агент и одновременно кредитный аналитик, этакий два в одном на нашем рынке редкость, поэтому многие риэлторские компании имеют в своих стройных рядах ипотечного брокера, что позволяет профессионально подобрать ипотечную программу и сразу купить квартиру. Фактически клиент приходит в агентство с большим желанием приобрести квартиру и без денег, ну или с недостаточным количеством денег, а уходит со своей квартирой. Большинство крупных агентств недвижимости так же имеют соответствующие договора с большим количеством банков, позволяющие снизить расходы клиента на оформление кредита.

Кроме того, работники банков любят, когда к ним приходят клиенты с риэлтором. К моменту, когда Вы идете в банк за кредитом, вся подготовительная работа по покупке квартиры уже проведена. У Вас больше времени на поиск квартиры. И, самое важное, ни один риэлтор не поведет Вас в банк, на условиях которого купить квартиру невозможно. Поэтому начинать работу нужно именно с риэлторской компании.