Чтобы понять, что такое закладная и зачем она нужна, придется сначала поговорить о том, что такое залог.

По российским законам договор о залоге недвижимого имущества называется иначе договором об ипотеке. Обязательство, обеспеченное ипотекой – обязательство, залогом по которому является объект недвижимости.
В качестве залога при ипотеке могут выступать:

* земельные участки, находящиеся в частной собственности;

* предприятия, здания, сооружения находящиеся в собственности предприятий;

* жилые дома, квартиры;

* дачи, садовые дома, гаражи;

* воздушные и морские суда, а так же космические объекты.

Вас наверно удивил последний пункт, но по международным законам и самолет, и пароход, и даже космическая ракета – объекты недвижимости.

При залоге предприятий и жилых домов заложить их можно только вместе с землей, на которой они стоят. Если земля, на которой построен дом, не является Вашей собственностью, а Вы владеете ей на правах долгосрочной аренды, то объектом ипотеки вместе с домом может стать право долгосрочной аренды. Закон допускает в качестве предмета ипотеки и объекты незавершенного строительства. Предметом ипотеки может быть только объект весь целиком, нельзя заложить стены дома или фундамент, оставив себе крышу.

Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то ипотека может быть установлена только с согласия всех собственников.

Ипотека оформляется соответствующим договором, который так и называется, договор об ипотеке. Договор об ипотеке считается заключенным не тогда, когда Вы поставили под ним подпись у нотариуса, а только после его государственной регистрации. Государственная регистрация обязательна. Если договор ипотеки не зарегистрирован, цена ему – ломаный грош. Выражаясь юридическим языком, он ничтожен. Поэтому и окончательные денежные расчеты при покупке квартиры происходят только после регистрации договора купли-продажи и договора об ипотеке в государственных органах.

По условиям договора об ипотеке Вы, как заемщик будете нести ответственность за сохранность заложенной квартиры. Поэтому если Вы покупаете по ипотеке квартиру, то использовать ее нужно по назначению, как квартиру, а не как курятник, например. Производить масштабные несанкционированные перестройки, отпиливать кажущиеся Вам ненужными стены без согласования с банком тоже не следует. Все масштабные перестройки могут отразиться на оценочной стоимости квартиры, а значит и на стоимости залога.

Ипотека в силу закона, ипотека в силу договора.

Согласно закону об ипотеке в России существует два вида ипотеки, ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Ипотека в силу закона, это та ипотека, которая возникает автоматически после заключения кредитного договора в банке. Все взаимоотношения вокруг залога при ипотеке в силу закона формируются в соответствии с Законом об ипотеке. Ипотека в силу договора требует заключения еще одного договора – договора об ипотеке, в котором могут быть обговорены дополнительные условия. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным не тогда, когда Вы поставили под ним подпись у нотариуса, а только после его государственной регистрации. Государственная регистрация обязательна. Если договор ипотеки не зарегистрирован, цена ему – ломаный грош. Выражаясь юридическим языком, он ничтожен. Поэтому и окончательные денежные расчеты при покупке квартиры происходят только после регистрации договора купли-продажи и договора об ипотеке в государственных органах.

Практика показывает, что в абсолютном большинстве случаев ипотечные программы предусматривают именно ипотеку в силу закона. Это проще, а все дополнительные условия, конкретизирующие абстрактные статьи закона при этом можно внести не в договор об ипотеке, а в кредитный договор.

Независимо от способа возникновения ипотеки Вы, как заемщик будете нести ответственность за сохранность заложенной квартиры. Поэтому если Вы покупаете по ипотеке квартиру, то использовать ее нужно по назначению, как квартиру, а не как курятник, например. Производить масштабные несанкционированные перестройки, отпиливать кажущиеся Вам ненужными стены без согласования с банком тоже не следует. Все масштабные перестройки могут отразиться на оценочной стоимости квартиры, а значит и на стоимости залога.

Закладная

Передача в залог вновь купленного объекта недвижимости может быть оформлена с помощью закладной. Закладная это именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Государственная регистрация закладной обязательна. По закону в закладной должны быть прописаны все существенные условия кредитного договора и отражены все взаимоотношения заемщика и кредитора. Закладная это не самостоятельный договор, а бумага, в которой в сжатой форме записано все то, что заемщик и кредитор записали в кредитный договор, в части касаемой взаимоотношений вокруг залога и условий погашения кредита. В конце закладной оставлено место для передаточных записей, ну почти как в векселе.

Зачем нужна закладная? Ипотечный кредит – кредит долгосрочный, а на российском рынке с длинными деньгами проблема, поэтому банкам приходится превращать относительно более короткие деньги в долгосрочные кредиты, а для этого зачастую приходится брать кредиты у других банков. Банк заключает с Вами кредитный договор и в соответствие с выданной Вами закладной получает право на получение денег и процента по кредиту в течение срока кредита. Понадобились банку деньги раньше, он идет и закладывает Вашу закладную другому банку либо вообще продает. Этот второй банк не имеет права изменить условий выдачи Вам ипотечного кредита, он может только одно, получать некоторую часть денег, из тех которые Вы ежемесячно будете вносить в соответствии с договором об ипотеке. Для банка, который покупает закладные, подобная покупка выгодное вложение денег Закон так же позволяет банкам выпускать эмиссионные ценные бумаги обеспеченные закладными, а значит привлекать средства для ипотеки на открытом рынке. Первый опыт эмиссии облигаций, обеспеченных ипотекой в России уже состоялся.

При передаче закладной банк должен поставить своего заемщика в известность о передаче закладной в другой банк или фонд. Не мало заемщиков уже получили такие письма, некоторые уже не по одному разу. География новых собственников очень широка, от российских банков и до зарубежных баков и всевозможных фондов в разных там Люксембургах и Лихтенштейнах.

Ипотека без закладной.

Возможно ли это? Да возможно. Конечно, абсолютное большинство банков при выдаче ипотечного кредита оформляют закладную, но закон об ипотеке предусмотрел и возможность выдачи ипотечных кредитов без закладных. До кризиса в выдаче такой ипотеки одно время был замечен банк Уралсиб, а позже банки Петрокоммерц, Сосьете Женераль Восток, Сбербанк.

Закладная нужна, если банк испытывает определенный дефицит длинных денег. А если у банка этих самых длинных денег много? Если банку длинные деньги некуда девать? Вот и начинают такие банки выдавать ипотечные кредиты без закладных, оставляя их на собственном балансе, а не продавая на сторону.