Вся правда о том как платить ипотеку

Вопрос оплаты ипотеки – один из основных, которые нужно выяснить заемщику при получении займа. Следует уточнить график платежей, возможность выплачивать кредит быстрее и дополнительные расходы. От того, насколько правильно он платит ипотеку, как перечисляет ежемесячные взносы, зависит судьба приобретенной недвижимости.

Как выплачивать ипотеку выгодно: какие виды платежей существуют

Вид ипотечного кредита влияет на сумму ежемесячного платежа. Существует два варианта выплачивать жилищный кредит:

• Дифференцированный.
• Аннуитетный.

Особенность дифференцированных платежей в том, что сумму кредита делят поровну по количеству месяцев и платится она каждый раз одинаково. К платежу прибавляются проценты за пользование кредитными деньгами. В начале ипотеки с дифференцированной оплатой придется выплачивать больше, чем в конце срока. С точки зрения переплаты такой график платежей может быть гораздо выгоднее аннуитетного, ведь основной долг по ипотеке выплачивается быстрее.

К примеру, заемщик берет заем 1 млн рублей сроком на 10 лет под 12% годовых. Он должен выплачивать 8 333 рубля основного долга (1 000 000/120 месяцев) ежемесячно плюс проценты за пользование кредитом. В первый месяц он платит 18 333 рубля, через 5 лет – 13 416 рублей, а в конце срока – 8 416 рублей. За весь срок клиент выплатит проценты в размере 605 тысяч рублей.

Банк получает от дифференцированных кредитов меньшую прибыль, поэтому сейчас по такой схеме платят редко. Более распространен аннуитетный график платежей, по которому каждый месяц платят одинаково. Сначала клиент выплачивает проценты, их доля в первые месяцы будет почти 90% от взноса. К концу срока платится основной долг, это наибольшая часть платежа.

В качестве примера возьмем заем на описанных выше условиях. Платеж при аннуитете составит 14 347 рублей, его выплачивают следующим образом:

• 1 месяц: 10 000 за проценты + 4 347 основной долг = 14 347 руб;
• 2 месяц: 9 957 за проценты + 4390 основной долг = 14 347 руб;
• 3 месяц: 9 912 за проценты + 4 435 основной долг = 14 347 руб.

И так далее до 120 месяца, в котором на сам кредит уйдет 14205 рублей, а на проценты 142 рубля. За 10 лет переплата составит 721 651 рубль. Разница очевидна – заемщик платит банку на 116 тысяч больше, чем при дифференцированных платежах.

Подводные камни. Гасим ипотеку досрочно правильно

Возможность выплатить ипотеку раньше срока регламентируется условиями кредитного договора. Некоторые банки штрафуют при досрочной выплате или запрещают это делать какое-то время (например, в течение года).

При досрочном погашении ипотеки можно сократить срок выплат либо уменьшить ежемесячный платеж. Многие заемщики выбирают вариант досрочного гашения посредством снижения величины ежемесячного платежа. Это немного снижает кредитную нагрузку, платить чрезмерно большие взносы уже не придется. Уменьшение срока займа не отражается на величине регулярного платежа – он выплачивается как и прежде, смещается только последней выплаты кредита по ипотеки.

Основными минусами досрочного погашению ипотеки могут являться:

• Повышенные комиссии.
• Штраф за досрочное погашение.
• Обязательно предупреждение банка о готовящейся досрочной оплате долга обычно за 30 дней (зависит от банка), так как при не соблюдении этого правила желаемая операция не будет одобрена.
• Банк может запретить досрочно погашать ипотечный кредит в течении определенного времени.

Рефинансирование – реальный вариант быстрого погашения ипотеки

Банки предлагают получить кредит на рефинансирование ипотеки под более выгодный процент. По новому займу придется также заложить недвижимость, но платить уже меньше.

Банк рассматривает заявку на кредит на общих основаниях. Заявитель должен соответствовать всем требованиям, как если бы он брал обычный ипотечный кредит. Обязательно подтверждать трудовую занятость(заверенная работодателем копия трудовой книжки) и постоянный доход(справка 2-НДФЛ или по форме банка). Помимо этого потребуюется следующий пакет документов:

• заявление на рефинансирование, содержащее персональные данные клиента, сведения о его трудоустройстве и величине дохода;
• копия паспорта гражданина РФ;
• свидетельства о браке и рождении детей(при наличии);
• документы по объекту находящемуся в залоге (выписка ЕГРН, действующий кредитный договор).

Документы по первичному кредиту:

• копия кредитного договора;
• справка об остатке задолженности;
• справка об отсутствии текущей просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту;

Нужно внимательно ознакомиться с условиями предоставления кредита. Возможно, обязательная ежегодная страховка или дополнительные комиссии сведут выгодность затеи к нулю. Расчитать же выгодность перекредитования можно с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте выбранной для рефинансирования кредитной организации.

В случае одобрения заявки, обычно в течении 5 рабочих дней, требуется провести оценку недвижимости с помощью аккредитованной оценочной компании. Далее идет подписание кредитного договора, новый кредитор перечисляет деньги на счет прежнего и происходит смена залогодержателя. Залоговый объект подлежит обязательному страхованию.

Если перестать платить ипотеку

Если заемщик перестанет платить ипотеку, что будет предпринимать банк для возврата долга? В первую очередь, попытается мирно договориться и даже предложит реструктурировать заем (отсрочить выплаты или увеличить срок). Далее последует судебное взыскание, целью которого станет отъем и реализация заложенной недвижимости (в большинстве случаев это та недвижимость которая была взята в ипотеку). Полученные от продажи средства банк направит в погашение долга.

Продажа таких квартир происходит по заниженной цене. Не стоит ждать, что заемщику выплатят внесенные им проценты за кредит. Почти все оплаченные ранее суммы пойдут в погашение штрафов и пеней, на руки он получит несоразмерно маленький остаток.

Поэтому нужно выплачивать взносы вовремя, не допуская просрочек. Если дела клиента идут совсем плохо, узнайте у специалиста банка, можно ли оплатить ипотеку имеющейся кредитной картой. Как правило данная операция не возбраняется, но стоит учитывать  что ставка кредита по кредитной карте гораздо больше чем ставке по ипотечному платежу (6 — 10% по ипотеки и 15 — 40% по кредитной), поэтому настоятельно рекомендуется в максимальные короткие сроки закрывать долги по кредитной карте.

От того как будет выплачиваться ипотека при покупке квартиры, зависит кредитная история заемщика. Если были просрочки и судебные тяжбы с банком, получить новый кредит крайне проблематично. Рефинансировать просроченный жилищный заем тоже вряд ли получится, новый кредитор (банк, перекупающий кредит) внимательно проверяет, как клиент выплачивает ипотечный долг.