Ипотечный заёмщик, кто он?

Ипотечное кредитование предполагает, что в займе принимают участие несколько сторон. Кто же такой заемщик в процедуре кредитования, какую роль на себя берут страховые компании и каковы особенности процесса исполнения обязательств по ипотеке – вот вопросы, которые требуют детального рассмотрения.

Обязательные требования кредиторов к заемщикам ипотеки

Выдача ипотечного кредита связана с высокой долей риска для банка, поскольку заключаемый с заемщиком договор носит долгосрочный характер, а сумма его долга перед кредитором вместе с процентами получается немаленькой. В связи с этим финансово-кредитные организации разрабатывают перечень вполне определенных требований, соответствие которым позволяет гражданину рассчитывать на получение кредита на покупку жилья.

Список обязательных требований к каждому заемщику включает в себя следующие категории:

• Гражданство. Большинство банков по вопросам ипотечного кредитования работают только с клиентами, имеющими российское гражданство. Банк Открытие, Райффайзенбанк и ряд других кредитных организаций могут выдать ипотеку иностранному гражданину при условии наличия у него вида на жительство и только если он работает и проживает в регионе, где находится сам банк.
• Возраст. Банк, скорее всего, не станет выдавать ипотечный кредит потенциальному заемщику, если его возраст меньше 21 года. Кроме того, текст договора будет составлен так, чтобы полное погашение долга вместе с процентами произошло до наступления предельного возраста платежеспособности. Каждый кредитор определяет планку возраста для выдачи ипотеки самостоятельно. В Сбербанке, к примеру, верхняя граница равна 75 годам (с учетом трудоспособного и пенсионного возрастов), при условии, что есть документы, подтверждающие трудовую деятельность и уровень дохода.
• Место регистрации и фактического проживания. Если недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, находится в регионе, где он зарегистрирован и проживает, шансов получить кредит больше.
• Уровень дохода. Если расходы на ежемесячные взносы будут превышать 40% от дохода, то банк вправе отказать заемщику. Для положительного решения вопроса следует привлечь поручителей.
• Трудовая деятельность и ее продолжительность. Многим банкам-кредиторам важно, чтобы их клиент имел не менее полугода трудового стажа на последнем месте работы. Причем в течение последних 5 лет общий стаж не должен быть меньше одного года. Если потенциальный заемщик часто меняет место работы, то показатель его платежеспособности будет ниже.
• Кредитная история. Еще одно важное требование ко всем ипотечным заемщикам. Показатель является определяющим при принятии решения банком. Наличие просрочек по другим кредитам, другой действующий договор кредитования, скорее всего станут причиной отказа.
• Тип заемщика. Кредиторы учитывают категорию граждан – военнослужащие, молодые семьи, семьи с двумя и более детьми и т.д. Практически во всех банках действуют специальные программы под каждую из указанных категорий.

Если есть поручитель (созаемщик)

Чтобы не допустить путаницы в понятиях, необходимо с самого начала четко определить, в чем разница между созаемщиком и поручителем. Созаемщиком является тот человек, который наряду с заемщиком по ипотеке принимает непосредственное участие в получении кредита. Согласно закону, таковым является супруг (супруга) той (того), кто оформляет кредит. Однако банки позволяют получать ипотеку сразу нескольким гражданам, когда каждый из них имеет свою долю в приобретаемой недвижимости.

Платежи при этом могут осуществляться по-разному. Каждый участник может вносить свою часть или делать это будет один человек, а другой на случай утраты платежеспособности первого возьмет на себя исполнение обязательств по договору. Распределение обязанностей созаемщиков должно быть четко прописано в тексте договора.

Поручитель является лицом, гарантирующим выполнение обязательств заемщиком, но права собственности на приобретаемое жилье у него нет. В случае невозможности исполнения обязательств заемщиком, поручитель берет на себя всю ответственность и обязан выплатить кредит и возместить банку понесенные расходы.

Поручительство

Быть поручителем по ипотеке – достаточно серьезная и ответственная задача. На лицо, поручившееся за заемщика, возлагаются не меньшие обязательства. Если в период действия кредитного договора гражданин, оформивший кредит, утратит способность расплачиваться с банком по долгам, последний вправе переадресовать свои требования поручителю.

Поскольку приобретаемая недвижимость выступает в роли обеспечительного залога, банк-кредитор в случае финансовых проблем заемщика реализует прежде всего ее. Но суммы, которую можно будет выручить за это, как правило, не хватает для погашения всего долга. Поэтому за остаток в равной степени должны отвечать и поручитель и тот, за кого он поручился.

Не обладая правами на недвижимость поручитель вправе потребовать от заемщика возврата суммы, выплаченной в счет погашения задолженности по ипотеке. Если он откажется сделать это добровольно, то подается регрессный иск (оборотное требование, адресованное должнику с целью возмещения понесенных за него расходов), в случае удовлетворения которого в суде, поручитель вправе рассчитывать на возмещение финансового ущерба.

Еще один важный нюанс – со смертью заемщика статус поручительства не снимается. При отказе всех наследников от наследства, которое оставил умерший, обязательства по ипотечному договору перейдут поручителю.

Если ипотека была застрахована

Реализация страхования ипотеки преследует вполне определенную цель – распределить возможные риски между всеми участниками (заемщик, кредитор, страховщик), сделав более надежной систему страхования. В Федеральном Законе «Об ипотеке» сказано, что заемщик обязан страховать предмет залога. При этом о страховании жизни в обязательном порядке там речь не идет. Банки зачастую настоятельно рекомендуют гражданам застраховаться самим, в противном случае процентная ставка по ипотеке может возрасти. В будущем лишь серьезные изменения статуса заемщика могут привести к инициированию процедуры расторжения договора по его собственной инициативе.

Страхование объекта недвижимости позволяет кредитору иметь гарантию, что в случае форс-мажорного обстоятельства он не останется в убытке. К таким обстоятельствам относятся (при страховании недвижимости):

• пожар;
• затопление;
• стихийное бедствие;
• кража, поджог, разбой;
• риск конструктивных дефектов (для новостроек).

Страховая компания, ежегодно или сразу и полностью получающая от заемщика выплату за страховку, сможет возместить потери банка. Размер страховой выплаты не может превышать сумму понесенных потерь или сумму оставшегося долга.

Кто оплатит кредит в случае ЧП

Вопрос о том, кто оплатит кредит, для банка всегда является актуальным. Принять на себя долги страховщик может лишь при наступлении страхового случая. Поэтому документальное оформление договорных отношений со страховой компанией является обязательным, и фирма-страховщик всегда указывается в ипотечном договоре.

Когда заемщик утрачивает платежеспособность, заняться проблемой возвращения долга обязан созаемщик или поручитель при его наличии. В случае внезапной смерти должника родственники, вступившие в наследство, также могут начать выплачивать банку ущерб. Если же они официально отказались выступать в роли наследников, банк не вправе требовать с них погашения имеющегося долга.

Относится ли смерть заемщика к страховым случаям

Если заемщик умирает до исполнения своих обязательств по ипотечному кредиту, то решению вопроса о том, кто теперь будет платить по договору, предшествует разбирательство со страховой ситуацией (относится ли случай к страховому или нет). Как правило, в тексте документа прописываются случаи, которые нельзя отнести к страховым. Среди них могут быть:

• гибель на войне;
• смерть в тюрьме;
• смерть от хронических заболеваний;
• гибель при занятиях экстремальными видами спорта и т.д.

Судебная практика показывает, что страховщики стараются найти юридически правомерную «лазейку», чтобы снять с себя ответственность перед банком. В качестве примера можно привести случай смерти банковского клиента от инфаркта. Если точная причина остановки сердца в документе о вскрытии не обозначена, страховая компания может воспользоваться этим фактом в суде и выиграть его. При этом она сошлется на факт сокрытия заемщиком информации о состоянии его здоровья при получении ипотеки.

Процедура погашения ипотеки в случае смерти заемщика

Вопрос о том, кто же будет платить по ипотеке в случае внезапной смерти заемщика, интересует многих граждан, планирующих приобрести жилье в кредит. Ответ на него не может быть однозначным, поскольку здесь предполагается множество нюансов.

Вариант №1: погашение долгов страховой компанией

В тексте договора со страховщиком всегда оговариваются сроки, в течение которых родные умершего заемщика должны известить компанию о факте его смерти. Как правило, такие сроки очень сжаты. Основной документ, который при этом понадобится, – свидетельство о смерти. Как только необходимые документы и заявление попадают в страховую фирму, она сразу же инициирует разбирательство вопроса о том, относится ли к страховому случаю смерть клиента. Если это так, то выплаты банку будут осуществлены со стороны компании. Если нет, то, как правило, запускается процедура судебного разбирательства. От результатов будет зависеть, кому передадутся обязательства по долгам перед банком.

Вариант №2: погашение долгов поручителями

Если страховка не оформлялась, а ипотечный договор подразумевает поручителя, то именно он обязан будет осуществить выплаты кредитору, но только при соблюдении одного условия. Таковым является невступление наследников в наследство. Поскольку факт наследования считается официально состоявшимся только через полгода после смерти человека, банк оказывается в невыгодном положении. На практике сотрудники банка практически сразу же начинают требовать с поручителя или родственников внесения очередного платежа по кредиту.

Согласно закону, поручитель берет на себя обязательство только по прошествии 6 месяцев после смерти заемщика. Еще одно условие – официальный письменный отказ наследников от вступления в наследство. Однако поручителю дано право оспорить такой переход задолженности в судебном порядке.

Вариант №3: погашение долгов наследником

Поскольку во взаимоотношениях сторон по кредиту (заемщик, страховщик, кредитор) очень много нюансов (особенно, в случае преждевременной смерти заемщика до погашения им ипотеки), представить однозначный вариант развития событий довольно трудно. Примерная и оптимальная картина должна быть такой:

• получение родственниками свидетельства о смерти;
• уведомление банка и страховщика;
• оформление заявления о вступлении в наследство;
• вступление в наследство через полгода;
• решение вопроса с банком (принятие задолженности, составление нового графика платежей).

Вариант №4: реализация залогового имущества

Залогом при ипотеке является сам объект недвижимости. Поэтому банк вправе реализовать его для возмещения собственных убытков. Самый простой случай – отсутствие поручителей, созаемщиков и наследников (вариант официального отказа от наследства относится сюда же). Тогда банк инициирует продажу объекта недвижимости на торгах. Вырученная сумма уходит на погашение долга умершего заемщика.

Что такое андеррайтинг в ипотечном кредитовании

Буквальное значение слова underwritting – оставление подписи под чем-либо. В сфере ипотечного кредитования андеррайтинг – это проверка кредитной организацией своего потенциального клиента. При выдаче ипотеки банк запускает два процесса: андеррайтинг клиента и предмета залога.

Проверка будущего заемщика осуществляется по многим параметрам, здесь важную роль играет заполненная анкета и пакет поданных документов. Помимо тщательного анализа информации из документов, банк может сделать запрос в Бюро кредитных историй (компания, отвечающая за сбор, хранение и предоставление информации о кредитных историях физических и юридических лиц нашей страны). Или убедиться в отсутствии исполнительного производства на гражданина при помощи сайта службы судебных приставов. Расчет платежеспособности по различным коэффициентам – тоже обязательная процедура.

Андеррайтинг предмета залога предполагает проверку информации по самому объекту недвижимости. Продажа объекта жилой недвижимости любому ипотечному заемщику предполагает автоматическое отправление последнего в обеспечительный залог.

Сотрудники банка могут выехать на место расположения строения. Обязательным шагом будет уточнение рыночной стоимости недвижимости. Располагая нужной информацией, кредитор проведет нужные расчеты и примет решение о размерах первоначального взноса. Дополнительной проверкой может стать уточнение в Росреестре (Федеральная служба, отвечающая за учет недвижимости, регистрацию прав на имущество и сделок с ним) информации по наличию обременения на объект недвижимого имущества.

Решение о выдаче кредита или об отказе в таковом принимается только на основании тщательной проверки как самого потенциального заемщика, так и той недвижимости, на покупку которой он берет ипотеку.

Валютные ипотечные заемщики

Граждане нашей страны, взявшие ипотеку в иностранной валюте в надежде получить более выгодные условия, пострадали в результате экономического кризиса. Ослабление рубля по отношению к доллару и евро привело к тому, что долги россиян перед банками значительно выросли. В результате погашение долгов для многих стало невозможным. В сложившейся ситуации правительство страны и Государственная Дума занялись тщательной разработкой возможных решений.

Промежуточным итогом стало принятие нескольких решений:

• Центробанк рекомендовал банкам перевести валютные кредиты в рублевые по курсу 39,4 рубля за один американский доллар. Но реализация такого решения оказалась бы серьезным финансовым ударом, поэтому банки, ссылаясь на рекомендательный характер сообщения, остались при своем мнении.
• Выделение компенсации из бюджета (не более 10% от суммы долга) – только для льготных категорий граждан (многодетные семьи, родители-одиночки, военнослужащие, пенсионеры).
• Выгодная реструктуризация долга.

Указанные направления урегулирования ситуации стали своеобразной программой поддержки валютных ипотечных заемщиков, которые в 2018 году стали получать более существенную государственную помощь. Работа в направлении наиболее оптимального разрешения сложившейся проблемы продолжается.