Почему ипотека на долю пользуется популярностью у десятков тысяч заемщиков?

Практика ипотечного кредитования, необходимая для приобретения долевой собственности некоторыми гражданами нашей страны, является не самой распространенной. Причин тому несколько, но, прежде всего, процедура выдачи займа связана с высокими рисками для банка. Вопрос о том, что собой представляет долевая ипотека, можно ли купить в ипотеку только часть дома, а также ряд нюансов, связанных с выдачей подобного рода займов, стоит рассмотреть подробнее.

Виды долевой собственности

Понятие долевой собственности определяет характер владения недвижимостью, когда несколько собственников имеют одинаковые права на равные (или неравные) части общего имущества. Важный момент заключается в четком разделении понятий совместной и долевой собственности. В первом случае деления собственности на части не происходит, доля каждого собственника не выделяется и не оформляется юридически (например квартира в собственности у супругов). Долевая собственность является результатом процедуры выделения и официального оформления доли (например развод с разделом имущества, в результате раздел жилья).

Что касается самих долей, то они могут носить реальный характер, или быть идеальными. Реальная доля всегда имеет соответствие определенному объекту недвижимого имущества. Для ее выделения должна существовать техническая возможность, позволяющая произвести разбиение жилых и нежилых помещений, а также создать отдельный вход (несколько входов). На практике реальные доли встречаются в частных жилых домах, поскольку в квартире многоквартирного строения такие манипуляции произвести не удастся. В этом случае речь идет об идеальной долевой собственности, которой в действительности не соответствует какая-либо комната или часть квартиры.

Долевая ипотека что это

Ипотека, предполагающая долевую собственность в приобретаемой квартире, представляет собой особый вид кредитования, когда выдаваемый банком денежный займ направляется на приобретение только части недвижимого имущества (например выкуп части квартиры у супруга после развода). Юридически оформленная доля, т.е. наличие документа, подтверждающего право собственности на часть квартиры, для ипотеки будет обязательным условием. То же самое касается и ипотеки, выдаваемой на покупку части жилого дома.

Для банков выдача ипотеки для приобретения квартиры в долевую собственность – более рискованная инвестиция. Выставление служившего залогом объекта на торги в случае утраты заемщиком платежеспособности не всегда дает необходимую прибыль. Наличие нескольких собственников снижает стоимость недвижимости, более полно компенсировать понесенный ущерб банку уже не удастся.

Особенности покупки части жилья в кредит

Возможность взять ипотеку под долю в квартире или частном доме зависит от множества факторов. Банки, как правило, учитывают некоторые особенности предстоящей сделки, а также итоговый ее результат (важны вопросы о том, останутся ли в квартире еще доли после совершения покупки заемщиком, в каких отношениях он находится с продавцом недвижимости).

Приобретение доли у ближайшего родственника может вызвать у банка подозрение. При этом он сошлется на предполагаемый фиктивный характер самой сделки и увидит в таких действиях заемщика попытку заполучить выгодный ипотечный кредит для совершенно иных целей. Таким образом выкупить долю в квартире у родственников при помощи ипотечного займа вряд ли удастся. Поэтому схемы выкупа одной или нескольких долей в квартире у родственников, в основном, предполагают расчет без привлечения заемных денег.

Среди распространенных ситуаций, когда граждане нашей страны обращаются в банк с заявкой на ипотеку на долю в выбранной квартире, можно отметить следующие:

• заявитель является владельцем нескольких долей в квартире или доме, кредит ему нужен для покупки оставшейся части, чтобы стать собственником всего объекта недвижимого имущества;
• будущий заемщик владеет только одной долей, но хочет добиться расширения своих прав за счет приобретения еще одной;
• потенциальный клиент банка не имеет никакого отношения к недвижимости, но хочет получить право собственности на долю в нем.

В первом случае вероятность положительного исхода высока, нужно лишь соответствовать требованиям банка-кредитора. Реализация последнего варианта вряд ли состоится, поскольку банк рискует понести более существенный финансовый ущерб в случае неплатежеспособности клиента.

Как взять ипотеку на долю в квартире

Процесс приобретения доли в квартире, предполагающий получение ипотеки, представляет собой последовательность вполне определенных шагов:

1. сначала необходимо подобрать оптимальный вариант жилой недвижимости;
2. затем имеет смысл проверить юридическую чистоту объекта;
3. после одобрения заявки в кредитно-финансовой организации необходимо собрать полный пакет документов;
4. необходимо инициировать подготовку документов и у продающей стороны;
5. последний этап – оформление сделки.

Если здание, в котором расположена квартира, находится в аварийном состоянии, то от покупки квартиры в долевую собственность с использованием ипотеки лучше вообще отказаться. Банк, проверяющий как заемщика, так и объект недвижимого имущества, может придраться именно к этому пункту. Также не следует начинать процесс получения кредита, если один из собственников квартиры не соглашается заверять свой отказ от приоритетного приобретения доли.

Выгодно ли

На вопрос о том, выгодно ли приобретать долю в квартире, заключая при этом договор ипотечного кредитования, каждый потенциальный заемщик отвечает по-своему. В случае выкупа последней доли в одной квартире выдача ипотеки оказывается выгодным решением для будущего заемщика. Имеет финансовые гарантии при таком раскладе и банк, поскольку весь объект недвижимости, рыночная стоимость которого намного выше стоимости его части, выступает в качестве залога.

Стоит помнить, что на основные операции, которые можно осуществить с недвижимостью, в случае долевой ипотеки накладываются определенные ограничения. Обмен, передача по наследству, дарение и продажа доли в ипотеке предполагает обязательное согласование действий с банком, а последний не всегда может пойти навстречу.

Какие банки дают ипотеку на долю

Вопрос о том, какие именно банки выдают ипотеку на долю в квартире, является весьма актуальным. Дело в том, что на такой шаг идут далеко не все кредитные организации. Среди самых популярных кредиторов стоит отметить:

• Сбербанк кредитует на общих ипотечных условиях. Привлекательными здесь являются относительно невысокие процентные ставки. Среди определяющих факторов оказывается размер первоначального взноса, уровень доходов потенциального клиента.
• Газпромбанк также предоставляет ипотечные кредиты на покупку доли, но она должна быть последней. Бюджетники и держатели зарплатных карт, партнеры банка, а также работники предприятий газовой промышленности имеют возможность взять ипотеку на льготных условиях.
• Тинькофф Банк является посредником в выдаче займа (кредит предоставят банки-партнеры), но его особенность на рынке ипотечного кредитования – возможность выдачи ипотеки на отдельную долю в квартире, какой бы они ни была.
• ФК «Открытие» считается весьма требовательным кредитором, выдавая ипотечные займы для приобретения доли в квартире. Отличается высоким процентом первоначального взноса (30% — без справки 2-НДФЛ, 20% — при ее предоставлении).

Также в список банков, выдающих кредиты на покупку доли, входят: Русский ипотечный банк, Банк «Зенит», Транскапиталбанк.

Процедура оформления ипотеки на долю

Каждый конкретный случай выдачи ипотеки на долю в квартире или доме имеет свои нюансы. Общая картина процедуры оформления выглядит следующим образом. После одобрения заявки необходимо собрать пакет требуемых банком документов. В него должны входить: паспорт собственника доли (продавца), выписка из Росреестра (орган исполнительной власти, отвечающий за учет недвижимого имущества, регистрацию прав на него и сделок с ним), свидетельствующая о наличии регистрации у покупаемой недвижимости.

Все долевые собственники должны подписать отказ от своего права на первоочередное приобретение интересующей доли. Пока осуществляются подготовительные процессы со стороны будущего заемщика и продавца, банк осуществляет все необходимые проверки.

Следующий этап – подготовка необходимых документов продавцом доли: свидетельство о праве собственности, выписка из домовой книги, технический план из БТИ (Бюро технической инвентаризации и учета объектов недвижимости) документ, подтверждающий факт уведомления совладельцев о намерении осуществить продажу, разрешение супруга (супруги).

Что касается заемщика, то в законе не сказано, что обязательным документом является согласие супруга (или супруги), когда речь идет об ипотеке в браке, взятой для получения долевой собственности. Тем не менее, в Росреестре часто просят перестраховаться и оформить такое согласие. Один из супругов в случае ипотечного кредитования оказывается сразу же созаемщиком.

В связи с этим актуальность приобретает вопрос о том, какую долю в ипотеке имеет такой созаемщик. На приобретаемую часть недвижимого имущества (особенно если речь идет о последней доле) оба супруга имеют равные права, если иное не оговорено в специальных документах (брачный договор, к примеру). В случае развода возникнет сложность – как выделить долю одного из членов бывшей семьи, если предмет деления сам представляет собой долю в квартире.

Тема долевой ипотеки имеет массу нюансов, которые требуют детального рассмотрения. Сама же процедура ее оформления после подачи пакетов документов (заемщика и продавца) практически завершается – банк принимает решение о выдаче ипотеки, если все требования соблюдены. Финальный этап – оформляется ипотечный договор с заемщиком (и созаемщиками при их наличии).

Особенности оформления долевой ипотеки

Одна из главных особенностей оформления ипотеки на долю в квартире – обременение распространяется на квартиру полностью, а не только на ее часть. Заемщик для доказательства своей платежеспособности должен предоставить справку с места работы о доходах или подтверждение иного источника дополнительного дохода.

Еще одна особенность – оценка доли в квартире, которую должна произвести независимая оценочная компания. В зависимости от того, как именно будет оценена часть квартиры, условия по ипотечному кредиту могут измениться.

Также процедура оформления ипотеки на покупку доли в квартире предполагает получение письменного согласия от других собственников жилья, выставляемого на продажу. Для подачи в банк документ оформляется и заверяется нотариально.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Если отвечать на вопрос коротко, то ответ будет положительным. Но есть некоторые нюансы. Заключая с продавцом доли в квартире договор купли-продажи, заемщик приобретает право собственности на часть недвижимого имущества. Об этом делается запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости – общая база всех пунктов недвижимого имущества на кадастровой карте страны).

С другой стороны, квартира (а не ее часть) также выступает в качестве залога, обеспечивающего исполнение обязательств заемщиком. Поскольку денежные средства, полученные в виде кредита, отдаются продавцу, а займ требует погашения, продажа доли квартиры по собственной инициативе невозможна. Для осуществления сделки необходимо сначала получить согласие банка. Учитываться будет и тот факт, истекло ли время, отведенное заемщику на досрочное погашение кредита.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Поскольку ипотека выдается под залог не доли в квартире, а всего объекта недвижимости, на него налагается обременение. Переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому будет фиксироваться в Росреестре. Эта инстанция не осуществит никаких действий, пока обременение не будет снято. Инициатива здесь может исходить только от банка-кредитора, поэтому с вопросом о дарении доли в ипотечной квартире нужно обращаться именно туда.